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国五条楼市调控效应递减房产税扩围正谋划之

2018-08-11 23:05:32

国五条楼市调控效应递减 房产税扩围正谋划之中

当前,面对全球经济复苏乏力、IMF(国际货币基金组织)等机构频频下调主要经济体增长预期、中国经济增速放缓等新形势,新一届政府采取了一系列应对措施。

其中,在涉及房地产调控、财税体制改革、淘汰过剩产能等具体方面时,行政调控会否陷入历史怪圈、本轮改革能否取得预期效果等诸多问题,广受社会甚至是世界各国的关注,接受《每日经济》采访的相关人士对此作出了精彩解读。

楼市新政

在史上最严的新国五条的压力下,为何地王仍然频出?房价为何依旧上涨?

今年初春,房地产新国五条闪亮登场,但并未使市场再次陷入严冬。

7月10日,国土部下属的中国土地勘测规划院报告称,新国五条及其细则的效果应验了再而衰,三而竭的规律,商服、宅地市场上涨势头未能遏制,反倒维持高位运行。

中国指数研究院 (以下简称中指院)的监测数据显示,今年上半年,全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%,一线城市增长最为明显。从价格上看,全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%,各地 地王频现,房企拿地积极性未减。

虽然自二季度以来,决策层鲜有关于楼市的表态,但却暗流涌动,以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中。《每日经济》获悉,包括杭州(楼盘)在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案,待国务院批准后,或将在下半年落地。

行政调控效应递减明显

今年上半年,随着新国五条细则落地,也宣告房地产调控进一步趋紧,抑制热点城市投资投机需求再度升级,北京(楼盘)、上海(楼盘)等城市配套细则相对严格,其他绝大多数城市基本延续了国五条的政策方向。

然而,房地产市场高烧仍难退,百城均价绝对水平创新高,自4月起均价超过万元,环比连续13个月上涨,近3个月涨幅持续收窄,同比连续7个月上涨且涨幅持续扩大。

中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济》,上半年成交量为近4年同期最高,国五条出台后的第二季度,成交量降幅明显小于2010年的国十条。

据统计,今年上半年,50个代表城市住宅月均成交2522万平方米,与2010年~2012年同期相比增幅均超过35%,处于近4年同期最高水平。

与此同时,地王频出也触动着购房者的神经。以上海为例,5月9日,上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块,楼面单价接连刷新该市年内单价 地王。20天后,上海总价地王又被刷新,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿夺得长宁区新华路街道地块,溢价57%。

链家市场研究部张旭告诉《每日经济》,新国五条的冲击逐渐被消化,住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市场较2012年出现明显变化,虽然受到新国五条细则冲击,但政策环境和市场环境都比较稳定,购房者预期较为一致,市场热度升高,需求集中释放。

此外,不错的销售情况在房企业绩中也得到体现,链家统计显示,2013年6月,万科等23家发布月度成交信息的房企的销售业绩合计958.3亿元,环比增长5.8%。25家主流房企上半年销售额合计5338.7亿元,同比增长45.9%。

新一轮房地产调控并未引起惊涛骇浪,甚至有空调之势。多位业内人士均认为,这已经是本轮房地产行政调控第五次升级,市场多方主体都已经有了抗体,调控效应递减已十分明显。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对 《每日经济》表示,在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政施压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。同时,就算多数指标可能逆转下行,估计最快也要等到四季度。

长效机制正在谋划之中

在新国五条细则出台后,决策层的注意力似乎鲜在楼市停留,政策再次进入真空期,但从各地方的动向不难看出,一系列长效机制却正在积极谋篇之中。

黄瑜表示,作为长效机制的重要组成部分,房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度或将在下半年逐步落实,房地产业中长期运行环境已发生转变。

多方消息均显示,继上海与重庆(楼盘)后,目前杭州的房产税改革试点方案也已经上报,并有望在年内推出。国家发改委有关负责人此前也表态称,正考虑择机扩大房产税试点范围,今年会有具体动作。

据了解,新房产税试点城市在征收办法上将更倾向于上海模式,即向增量开刀的思路。该思路包含两层含义:一是对增量住房进行征税,不会覆盖存量;二是在划定人均免征面积的基础上,对超出部分征税。

此外,3月28日,国务院办公厅关于实施 《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工通知中提出,出台并实施不动产统一登记制度。国土部副部长胡存智5月也表示,国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设,预计2014年6月底前出台不动产登记条例

北京大学房地产研究所所长陈国强分析说,不动产登记制度有利于未来房产税的试点和全面开征,持有多套房的家庭会面临房产税持有成本的增加,从而间接影响购房者对房产投资的热情,减少市场不合理性需求。

一位接近决策层的专家向《每日经济》表示,地方财政收入来源与事权的统一是高层十分关心的问题,而地王频出背后的土地财政怪圈折射出地方税源不足,房产税和资源税无疑是未来的改革方向。

而在解决需求端问题时,保障房工作已逐渐进入一个新阶段。黄瑜表示,与2011及2012年相比,今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。2013年全国保障房建设的工作重心开始由建设数量上转移至求质求量、发挥实效。此外,有业内人士表示,目前行政调控正在积极为长效机制建立争取时间。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭:

在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政施压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。同时,就算多数指标可能逆转下行,估计最快也要等到四季度。

近1个月部分高价成交地块

23.09亿 广州(楼盘)白云配件厂地块6月18日直逼该区今年总价地王47.21亿 上海徐泾镇会展中心3地块6月27日创上海总价地王53.72亿 重庆溉澜溪地块6月27日创重庆今年总价地王48.70亿 上海张江高科(600895)技园地块7月3日再次刷新上海总价记录17.70亿 北京夏家胡同地块7月3日成住宅单价地王6.03亿 广州荔湾区一商业金融地块7月8日成该区商业单价地王37亿 上海梅陇新中心一商住地块7月11日成交,溢价率达115%.(每日经济)

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