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路劲地产标杆住宅项目遇维权经营状况惹质疑

2019-03-05 18:44:55

路劲地产标杆住宅项目遇维权 经营状况惹质疑

日前,路劲世界城项目的业主开始大规模到北京市建委、北京市消协等部门投诉路劲地产,要求解除捆绑合同并退还相关费用。

北京一起楼盘维权事件引起业内强烈关注:港资开发商路劲地产,在去年11月销售旗下路劲世界城项目时,在购房合同外捆绑了一份新风系统改造合同,使得消费者在预售证批准的价格范围之外多付出了5万~40万元/套房屋。日前,该项目的业主开始大规模到北京市建委、北京市消协等部门投诉路劲地产,要求解除捆绑合同并退还相关费用。

据《中国经营报》了解,自去年北京严控预售证价格以来,开发商通过捆绑合同销售实现曲线涨价的现象较为普遍。即使是2013年10月“京七条”出台,精装修分拆合同一度被叫停后,捆绑新风系统、停车位等附加合同的情况并未根除。

“严格来说,这种行为是打政策擦边球,属于特殊时期严厉的行政手段带来的下有对策,但开发商、购房者以及监管机构出于自身利益均对其予以默认。”有业内人士表示。

然而时隔数月,市场预期骤然变化,使得购房者不再对这种涉嫌侵权的交易保持沉默。伴随着房地产市场下行,曾经捆绑合同销售所埋下的风险终于开始爆发,谁将为其买单?监管部门对其持何种态度,是否会引发更大范围内的业主维权行动?在这些疑问之下,路劲世界城的维权走向开始成为聚焦。

标杆住宅项目遇维权

5月16日上午,一群举着上书“路劲欺诈,强行捆绑”“天价新风,天理难容”等横幅、戴着口罩的人在北京市建委门口聚集,高喊口号。这些人是昌平区南邵镇路劲世界城二期的业主。一周之前,他们也在此聚集,就路劲捆绑新风系统变相涨价等问题向建委进行了投诉。

有业主向介绍,去年11月路劲世界城开盘时,开发商规定购房者必须先签一份新风空气过滤系统房屋改造合同,才能签购房合同。根据户型楼层不同,这笔额外费用在每户5万至40万元不等。

“销售人员跟我们说,该改造项目是经过住建委审批的,必须安装,我们才同意并交了改造费。但签完合同,销售人员马上就将合同收走,并没有交给我们,也没有正式发票。我们后来跟新风系统的厂家核实,这套东西的成本价才不到1万元。”有业主表示。

业主们认为,路劲地产在销售过程有明显的违规欺诈和虚假宣传行为,强制捆绑曲线涨价的做法根本不符合政府的规定。“既然房本不包括新风系统的钱,这部分业主应该有选择权,我们要求解除附加合同,退我们血汗钱。”

不过,路劲地产并不承认这是一份强制捆绑的合同。“现在是业主在毁约。”路劲世界城营销副总温立伟向表示,都是成年人,没人逼签合同,但既然签了就要有契约精神。

“我们本着负责的态度协调,现在还没有最后的处理方案,还在跟业主进行谈判。大原则是业主可以退房,也可以到法院起诉解决,但不接受通过闹事来敲诈,不接受只解除新风系统改造合同。”温立伟表示。

他特别强调,“想单独退新风系统的钱,就是敲诈。”

然而,采访的多位业内人士都认为,开发商要赚取利润,这个诉求是对的,但类似精装修、新风系统这类捆绑销售确实剥夺了消费者的选择权。那么,当购房者和开发商的诉求看起来都有合理之处,这之间的鸿沟是如何形成的呢?

2013年房地产市场再度暴涨,北京作为全国上涨冲动最强的城市,政府对房价的调控目标压力非常大。限价,作为一种极端的行政方式,被视为降房价的最有效思路。从2013年3月开始,限价令开始影响市场。

这之后,开发商作为商品房预售审批单位,受到建委严格的价格把控。最广为人知的是销售价格拟定不得高于前一期以及周边项目价格、高于4万元不批准等原则。为达成阶段目标,某一时期预售证甚至要提交到市长办公室,由分管副市长亲自过目才能最终放行。

在空前严厉的价格管控下,北京有大量房地产项目都因价格申报满足不了开发商对利润的预期,而被卡在预售环节无法开盘。一些“聪明”的开发商则开始打出精装修的旗号,与购房者签双合同,将房价不能提升的部分转化为精装的名目,从而逃避建委的限价。

“建委对这种情况睁一只眼闭一只眼,与开发商形成了某种默契。毕竟对他们来说最核心的是把价格管控住,至于合同是怎么签的并不重要。”有知情人士对表示。

仅仅2013年开盘的项目,尤其是刚需项目中,捆绑销售普遍存在,拆分出的金额也十分壮观。据北京市住建委官方签数据和实际签署精装协议搭售金额粗略计算,仅北京万科一家,2013年开盘的七个项目捆绑的装修款就有十余亿元。

2013年10月23日“京七条”发布,禁止变相涨价,申报建委的项目变为毛坯和精装两种,捆绑精装合同逐渐消失。但当时就有一位品牌开发商的营销总监私下表示,“我们可以绑的还有很多。”果不其然,新风系统、停车位及空间改造等都成为绑定合同销售的新宠。

以2013年11月销售的路劲世界城为例,虽然只是一个位于北京北六环外的刚需项目,却依然绑定了只有中高端项目中才会配置的新风系统。

经营状况惹质疑

港资背景的路劲地产此次身陷维权门,引出了外界对公司经营状况的质疑。路劲维权的业主称,路劲世界城共有388户业主签订了新风改造合同并交纳了费用,总金额约1.4亿元之巨。这笔钱对于路劲来说并非小数目,相当于其2013年全年120亿元销售额的百分之一。

而据其2013年报显示,京津地区贡献了总业绩到四成以上,是其主力市场。但路劲在北京仅有的两个项目,昌平路劲世界城是唯一的住宅项目,被称其最为珍视的“现金奶牛”。有分析认为,路劲世界城一旦销售完结,路劲在北京的发展将堪忧,这也是路劲不惜风险执意提高该项目的利润率的根源所在。

针对上述说法,路劲方面至今没有正式回应。而温立伟则对此表示否认,他透露说,公司在北京一直在争取拓展土地,目前已经又初步锁定拿地目标。另外他表示,说路劲在北京只有两个项目也是不对的

路劲地产标杆住宅项目遇维权经营状况惹质疑

,因为自从收购顺驰之后,路劲还有一些顺驰的老项目在发展。

据相关资料显示,路劲集团2003年成立,真正让其为业内所熟知源于2006年中国房地产行业的最大并购案———路劲收购了资金链断裂的顺驰,但也为此背负高负债率以及漫长的收购官司。有业内人士向表示,受此教训,路劲发展近年偏于保守,财务方面长期维持正现金流,在土地市场鲜有斩获,一直在消化老地块。

在近几年房地产市场大跃进,房企纷纷赶超百亿、千亿的格局下,2006年路劲董事局主席单伟豹曾把销售目标设定为4年翻一番,但其当年业绩为68亿元,直到去年才达到120亿元,远慢于预期。

梳理路劲2013年年报发现,路劲当前包括土地储备约560万平方米,但主要位于长三角及天津、石家庄等城市,北京土储仅18.7万平方米,且含在建项目。除去此次维权的昌平项目10.8万平方米和其一直未见动静的建国门商业项目1.1万平方米,路劲在北京的土储仅剩下6.8万平方米,即使路劲还有“顺驰遗留项目”,其规模也仅相当于大半个路劲世界城。

但就在这样的状况下,作为路劲进入北京的第一个住宅项目,路劲世界城原本准备树立品牌,却遭遇如此影响广泛的维权事件。

维权何去何从

5月9日,当路劲世界城的业主们向建委提交了投诉后,被告知15个工作日后予以反馈。众多业主表示,将维权到底,如果投诉结果不满意,将采取法律手段解决。

有法律界人士认为,捆绑销售已经违反了《合同法》和《消费者权益保护法》。但北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友则表示,目前没有明确法规禁止销售捆绑,即使在行政层面违规,开发商与业主签订的合同和协议都具有法律效应,因此诉诸法律后,法院也很可能不会支持退款。

“业主应该提供相应证据,证明开发商确实存在强迫行为,而非业主自愿选择签订捆绑合同。此外,业主还可以尽量证明交易中存在重大不公平,请专业机构评估,以新风系统改造的实际成本来证明几十万费用确实太高,这样有望退还一部分费用。” 胡文友表示。

亚豪机构市场总监郭毅认为,如果完全走法律程序,业主的诉求不一定能够达到,而且耗费的时间成本太高,在此过程中分散的小业主也很难形成合力持续维权。“从此前的类似经验来看,开发商如果强势,这事儿就解决不了。折中的办法是通过双方协商解决,通过减免物业费、赠送车位的形式来补偿业主。”

但据获悉,房山有一名为旭辉e天地的项目,此前同样因为业主不满精装修捆绑合同而进行维权,前后到建委投诉、与开发商谈判长达5个月,但至今无任何实质性进展。上述项目业主代表对表示,签订捆绑合同后的维权之难超过最初想像,业主中目前多数人都在观望,也十分关注路劲世界城的维权进展,如果该项目能有所突破,对于此类事件都会有借鉴意义。

对此,日前咨询北京市建委,对方表示目前这类投诉都会交给项目所在区县进行调查处理。随后又联系到了路劲世界城所在的昌平区房管局,相关负责人表示,已约谈开发商两次,正在对购房合同和新风改造合同进行核实调查,主要看当时审批预售证是否签订不捆绑合同的承诺书,以及开发商是否违反约定。

虽然目前没有定论,但上述昌平区房管局相关负责人透露,如果路劲的行为没有违反销售政策,就不属于建委的主管业务范围,民事纠纷还是要通过法庭起诉解决。从相关渠道获悉,目前北京市建委对此事颇为头疼,担心会引发更大规模的维权行动,因此希望最好把事态“压下去”。

对此,北京市房协秘书长陈志表示,建委作为行业监管部门,早在合同拆分盛行之时,就应该派执法大队前去查处管理。“当时不作为埋下的雷,现在没有资格放弃处理,应该积极面对。建议建委在处理时不要看表面合同关系,应该看事实真实的指向,果断站在消费者一面。”

郭毅对此表示,市场好的时候,开发商都在为产品做加法,通过附加价值来以此获取更高利润;但市场下行的时候,开发商就对产品做减法,以此压缩价格推动销售速度,这也成为当前市场一大特点。“这也证明了普通购房者的诉求,他们对附加的精装修、新风系统等内容兴趣并不大,而更关心价格,以及未来的增值空间,这值得开发商反思。”

(:DF010)

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