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侯丽科从国房景气指数看周期之美

2018-08-30 18:46:40

侯丽科:从国房景气指数看周期之美

要谈房地产的周期,国房景气指数无疑是最具综合意义的指标。根据国家统计局的介绍,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素和随机因素的影响,采用增长率循环方法编制而成。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。

中国房地产市场呈现了明显的周期性特征,短周期长度在3年左右。自2005年以来,国房景气指数阶段最低点依次出现在2005年12月、2009年3月、2012年9月和2015年5月。房地产的居住属性和投资属性、金融工具和政策的波动赋予了地产行业独特的周期性,而情绪化的推动放大了周期的波动效应。正应了行业里那句顺口溜“短期看政策,中期看供需,长期看人口”,不禁还要加上一句“超短期看情绪”。

如果以2000年为基期,国房景气指数呈现明显的下行趋势。从2000年到2011年,国房景气指数尽管有所波动,但基本维持在100以上,景气度较高,这也与我国房地产迅猛发展的时期相符,这期间伴随着城镇化的迅速迈进和需求的快速扩张,房地产行业也经历了它的黄金时期。而2012年以后,全国性限购政策铺开给市场下了一剂猛药,而高企的库存也让市场背上了沉重的包袱,城镇化进程的分化和需求高峰的潮落让我们不得不承认房地产进入了“白银时代”。

2017年发布的数据重新以2012年为分水岭,标志着行业竞争优势和驱动力的切换。在2012年以前,房地产行业是以土地资源为核心竞争优势,以需求扩张为驱动力的高速增长;而到了2012年,政策博弈逐渐深化、城镇化分化逐渐加剧、需求高峰逐渐退潮让行业进入了一个艰难而痛苦的抉择期,是去是留、是冲是守

侯丽科从国房景气指数看周期之美

?每个开发商都做出了自己的选择。

不过令人欣慰的是,行业岔路口的迷雾正在消散,开发商们也各显神通,或转型、或冲刺,阔步迈入新的时期。行业的竞争优势也逐渐从单一的资源优势,扩展到品牌溢价、融资能力、成本管控的全方位竞争,而驱动力也逐渐从需求端,延伸到市场端,市占率的提升成为了企业成长的驱动力。龙头和二线蓝筹各显神通,前行速度相比黄金时期毫不逊色;而选择转型的开发商凭借其资源和资金的优势,有望在新的领域再造龙头,行业发展的路径逐渐明晰。

在2012年的基数下,遍查文献,也没有找到修正后的2016年以前的景气指数,实在可惜。2000年的国房景气指数已经完成了它的使命,见证了2000年以来房地产行业由成长走向成熟的过程,而新的国房景气指数也正以更合理的方式继续监测这市场的运行。

2017年房地产的投资、资金、面积、销售等相关指标表现出了较强的韧性,国房景气指数维持在适度偏好。展望2018年,在去库存的背景下,销售向投资的传导可能逐渐减弱,投资在2018年上半年仍有较大的压力,随着调控影响的进一步加深,土地市场的热情逐渐褪去,开发商资金的逐步趋紧,预计国房景气指数在2018年上半年逐渐下行将是大概率事件。

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